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19年房地产开发投资增长9.9% ,20年楼市该怎么看?

发布时间:2020-04-09

1月17日,国家统计局发布数据显示,2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比上年加快0.4个百分点。商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,增长6.5%,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

对此,我们请到了易居研究院智库中心研究总监严跃进进行仔细分析:

1、开发投资

2019年全年全国房地产开发投资额同比增幅为9.9%,相比1-11月份略有收窄,进一步体现了房企投资端的微调导向。不过客观上说,在所有宏观经济指标中,房地产开发投资同比增幅数据是比较大的,接近两位数,依然体现了其宏观经济和固定资产领域的压舱石作用。预计到了2020年此类指标或在增幅上会有所收窄,但绝对不会下跌。尤其是在基建投资发力的情况下,开发投资数据的同比增幅和相关占比会弱于2019年。

2、新开工

2019年全年房地产开发企业新开工数据同比增幅为8.5%,该数据相比1-11月份数据略有收窄,但总体上也还是说明开工有积极性。尤其是在2019年很多房企依然强调做规模,但是资金压力增大,这个时候在“拿地-预售”的环节中会加快项目的开发和建设。预计到了2020年新开工的数据依然有正增长表现,尤其是考虑到2020年各类营商环境改善的情况下,房企开工建设的积极性依然会增加。

3、竣工

2019年全年全国房屋竣工数据同比增长2.6%。在连续23个月房屋竣工面积同比下跌的情况下,1-12月份首次出现了正增长现象。其含义是非常重大的。第一、这意味着在2017年和2018年竣工数据一直负增长的情况下,到了2019年首次出现统计意义上的正增长,意味着房屋竣工数据的拐点到来。第二、竣工数据转正,也说明房屋竣工规模增长、房屋交付数量上升,后续相关物业管理可管的项目、相关家居装修等需求会释放,尤其是会影响家居类企业的业绩和相关股票。第三、根据历年的销售数据和竣工数据,可以看出竣工数据明显是偏低的,从绝对数量看,最近三年即2017-2019年的竣工数据只占了销售数据的57%,换而言之,还有很大一部分房屋过去并没有进入到竣工期,根据房屋开发周期等数据推算,2020年应该迎来一个竣工的交付大年,利好房屋销售后端市场。

4、土地购置

2019年全年全国房企土地购置面积同比跌幅为11.4%,此类数据已经保持了连续11个月持续下跌的状态,不过也可以看出此类跌幅是在收窄的。应该说土地市场的降温,和销售市场的表现以及房企的融资环境等是有关的。但是土地市场预计在2020年是不会太悲观的。从2020年1月份的土地市场数据看,已经出现了一些高溢价率的土地交易情况,最高的甚至可以超过150%,尤其是一些总价在5亿左右的地块,更容易出现高溢价现象。这也说明随着2020年融资环境的改善,其实房企拿地的积极性会进一步增加,这也有助于影响后续的开工和销售端等数据。而且从结构上看,预计一二线城市的土地交易数据表现会更为强劲。

5、商品房销售

2019年全年全国商品房销售面积同比跌幅为0.1%。该数据的含义在于两点。第一、从历史数据上看,2014年全国销售数据是为负增长的,而2015-2018年销售数据则是持续正增长的,换而言之,在连续4年持续正增长的情况下,2019年房屋销售数据重新为跌,这和整个宏观经济基本面以及楼市基本面等都有密切的关联,从市场感受上看,尤其是房企的销售业绩和千亿房企的数量等情况下,也有类似的特征。第二、类似销售数据的下跌,其实跌幅非常小,这依然说明全国房屋销售市场的韧劲,换而言之,市场不会大幅度降温,若是从2019年的具体销售情况看,能够取得此类接近于持平的涨跌幅,客观上反而要说明市场并不糟糕。类似数据的动力机制依然继续,预计到了2020年能够走出2019年相对弱的态势,继续保持正增长,尤其是近期的一些补契税的购房政策,客观上可以刺激购房需求。

6、待售面积

2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9%。目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势,这说明库存去化的动作在继续。但也需要看到,此类曲线下跌的动力越来越弱,即房地产市场的库存数据正在构筑底部。实际上若是观察城市结构,全国一二线城市已经在2018年的时候就已经开始形成底部,而三四线城市则相对滞后。预计到了2020年此类曲线有望由负转正,换而言之,新的去库存的概念需要重新提及。

7、到位资金

2019年全年房地产开发企业到位资金同比增长为7.6%。该数据相比1-11月份是略有扩大的。一方面资金面的数据其实不算太糟糕,即2019年类似增幅相对还是属于比较稳定的,资金状况没有明显恶化,尤其是房企借降准等政策,实际上也可以感受到年底资金状况改善的利好。另一方面也需要看到,房企的感受和市场数据感受并不一致,至少房企还是会比较保守,所以这也可以理解为什么2020年年初的时候房企加快融资,尤其是在美元债发行、票据发行、定向增发等方面会有较大的动作。

8、房价

2019年全年全国商品房均价为9310元/平方米。观察此类年度累计的数据,自下半年开始,该数据就呈现了逐渐降温和下降的态势,这也说明2019年下半年实际上是一个积极降价促销和让利销售的阶段,房价数据继续体现了房住不炒和去房价泡沫的导向。从全年数据看,2019年全年房价相比2018年上涨了6.6%,类似涨幅和GDP等涨幅有点类似,相比2018年10.7%的涨幅是有明显收窄的,这进一步说明房价进入到了平稳健康发展的通道之中。当然要警惕2020年房价反弹等情况,尤其是部分高价项目入市可能会影响房价的结构。

9、地价

2019年全年全国土地均价为5696元/平方米。从2019年的月度累计数据看,实际上此类土地数据依然是创新高的,这也说明地价本身难以绝对量的下跌。同时从涨幅数据看,其全年涨幅为3.1%,单纯看涨幅数据其实风险还是可控的,此类涨幅相比2018年的3.3%也是有所收窄的。这也说明2019年的稳地价工作总体较好,这客观上都有助于形成较好的市场预期。当然考虑到2020年1月份部分城市继续出现高溢价土地的现象,所以后续依然需要强化土地管控,尤其是近期央行和银保监会都对商业银行的贷款给予了指导,重点管控贷款集中度和占比等,所以后续房企以来高杠杆融资来购地的空间会减少,地价也会进一步趋稳。



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