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北京新房成交量增近五成 二手房较调控前腰斩

发布时间:2020-04-04

每经记者:王佳飞 每经编辑:陈梦妤

全国房地产销售额突破15万亿只差官宣,继续超越2018年。

2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累计成交700.7万平方米,同比增长达46%,但二手房成交量较2016年出现腰斩。

作为全国楼市的风向标,北京也经历了不平静的一年。不管是年初土拍市场的低迷,还是限竞房的井喷入市,抑或二手房的量价齐跌,都成为这一年的独特记忆,在平稳中危机并现。

新房:成交量同比增长近50%限竞房占半壁江山

据中指院,2019年全年,北京商品住宅(不含保障房)累计成交700.7万平方米,同比增长达46%,月均成交量约58.11万平方米,较2018年月均成交量上升46%。

其中,限竞房占半壁江山。从中原地产数据看,2019年北京限竞房成交量达20914套,占比57%。73个项目有网签记录,成交额1108.67亿元,是2018年的4.94倍。具体看来,2019年北京有14个新建住宅项目成交额突破30亿元大关,其中9个为限竞房项目。在普宅成交额排名前10中,限竞房占据7席,是市场主力。

与成交量相呼应的是,北京新建商品住宅市场库存也呈上扬趋势。据中原地产,截至2019年末,北京新建商品住宅库存为75081套,创下5年来新高。其中,限竞房供应是主力,2019年北京限竞房市场供应面积环比2018年增长37%,供应套数增加10684套,供应套数在2019年12月创下新高,共5570套限竞房新房源入市。

可以佐证的是,2019年在京布局的房企收获满满。克而瑞《2019年北京房企权益金额榜》显示,2019年TOP20房企累计权益销售金额2167.3亿元,同比大幅增长41%。其中,TOP3房企权益金额门槛达到167.8亿元,同比增幅达24.7%。TOP10房企门槛增幅最大,同比提升57.1%,门槛升至100.7亿元。

与此同时,百亿房企明显扩容。2019年,北京房企权益金额榜中百亿房企从4家扩容至11家,中海、万科、首开继续领跑,泰禾、华润、首创重回百亿阵营。

不过需要注意的是,北京限竞房明显扎堆,且整体去化情况一般。中原地产首席分析师张大伟指出,北京的限竞房分布区域集中在青龙湖、亦庄、大兴等,虽然目前大部分项目规划设计相比之前都有提升,但在资金回笼的诉求下,如果政策不变化,后续会酝酿大规模价格战,而价格战会让北京限竞房开发商的盈利局面更加难堪。

二手房:成交量较调控前腰斩降价挂牌成主流

从中指院数据看,2019年北京二手房成交14.2万套,同比下降6%。拉长时间线,调控后的这三年里,北京二手房的成交量都在15万套左右的低位,相比2016年几乎腰斩。2016年,据我爱我家统计,北京的二手房网签量超过27万套,单月成交高达3.2万套。

张大伟表示,当前北京限竞房供应量太多,而且基本上都是90平方米的小三居,总价集中在400万~500万元,和二手房价格接近,致使购房者有非常丰富的选择空间,这对二手房市场的影响也非常明显。

“跌跌不休”是对北京2019年二手房市场的最佳形容。

据《每日经济新闻》此前报道,仅2019年8月18日当天,北京下调报价的二手房有1287套,降价房源广泛分布于海淀、朝阳、丰台、顺义等地,其中有的房源降幅超过20万元。而价格上涨的房源仅118套,很多业主选择了用降价来促成交易。

贝壳研究院曾在报告中表示,2019年,北京房价不再是“内地第一”。2019年12月,北京二手房成交均价是5.9万元/平方米,较调控当月历史峰值下跌12%。调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至3个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。截至2019年底,北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。

2019年,北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万元/套,而成交房源均价为500万元/套。也就是说,从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万元。回顾当年3·17调控前夜“卖家报价728万元,买家从7点砍价到夜里11点,745万元成交”,买卖双方的位置发生了互换。

从国家统计局数据看,2019年7月以来,北京二手住宅成交均价连续下滑,这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。一些急于出手的豪宅项目,价格下调幅度甚至近百万元。

田女士在丰台的房子过去几个月一直在降价,但一直没卖出去,最近她跟中介提出了不愿意再降价的要求。“去年11月的时候,田女士还愿意将挂牌价再降5万元,但12月末她明确表示已经到达底线,不愿意再妥协。”有中介向记者如此介绍,“这套房子调控前能卖500万元左右,现在挂牌价也只有340万元,调控效果还是很明显的。最近来提要求不想再降的业主明显比去年下半年多,可能市场真的到了调整期。”

国家统计局今日(1月16日)数据显示,2019年12月,北京二手住宅销售价格环比上涨0.6%,止跌趋稳。

租赁:供应量增加去年下半年租金连跌

自由职业者赵明告诉《每日经济新闻》记者,2019年5月,他在回龙观附近租下了一间9平方米的屋子,工作人员为其减免了2000元服务费。当时工作人员向他的解释是:“最近房源的确比较多,空置期有所延长,所以公司出台优惠政策来促销。”

赵明还提到了一个有意思的细节:“我搬来之前,隔壁就已经空着了,一个月了都没有租出去,屋里已经积了厚厚一层灰。”

2019年,租赁市场似乎火候不足。贝壳研究院数据显示,租金水平下跌趋势显著,2019年8月~12月北京单平米月租金水平同比增速持续为负,平均跌幅达2.5%左右。

到了2019年底,一些头部租赁机构也开始调整收房价格。在自己的房间空置3个月后,陈女士接到了长租公寓工作人员建议降价的电话。在空置和降价之间,她考虑再三后还是选择接受“降价”的建议。

贝壳数据显示,自2019年7月以来,北京租赁市场租金便开启连跌模式,只有到了12月才恢复至81.4元/平方米,环比微涨0.2%,但相较于7月租金高点水平已下跌10.3%。

不过,北京2019年租赁市场房源供应增加,同比增幅为19.5%,但需求并未明显增加,导致了租金下跌。

贝壳研究院预计:“叠加春节假期的影响,1月份北京租赁市场成交量预计将出现下滑态势。租金上涨动力不足,短期内将维持平稳走势。”

土地:溢价率低迷 回归不限价

2019年,北京土地市场低迷,尤其体现在溢价率中。

中指院数据显示,2019年北京住宅用地溢价率为10%,较2018年下降5个百分点,同时成交楼面均价为23292元/平方米,同比微降1%,宅地市场降温明显。

2019年3月,北京仅推出1宗住宅用地且无宅地成交。4月,北京无住宅用地供应,仅成交1宗宅地,出让金总额10.2亿元,同比降近7成。5月9日,北京市规划和自然资源委员会召开推介会,集中推介57宗经营性用地。7月15日下午,北京土地招拍挂现场,经过56轮激烈竞价,中海以79.4亿元、18.79%溢价率,将丰台区造甲村地块收入囊中,成为了北京年内总价地王。

2019年全年,北京累计供应商品住宅用地608万平方米,完成年度600万平方米入库任务的101%,其中,共有产权住房用地90万平方米,计划完成率为150%。

值得注意的是,2019年,北京限竞房供地16宗,低于不限价商品房用地的24宗,不限价商品住房地块推出数量首次大于限竞房地块,是近3年来首次,供地结构发生显著变化。

2019年,北京新增21宗限竞房用地,累计规划建面达334.08万平方米,同比下降34%,成交占比下降31个百分点至51%。不限价纯商品住宅成交14宗,累计成交建面达168万平方米,占比达26%。

2020年1月3日,北京新年首场土拍,石景山两宗地块皆为不限价商品房用地,风向标意义明显。

中指研究院常务副院长黄瑜向《每日经济新闻》记者表示:“在前两年限地价、限房价、70/90政策执行影响下,2019年中低价位、中小户型产品占据市场主导地位。2019年伴随土地政策松动,不限价地块供应增加,纯商品住宅用地成交同比规模增长明显,预计未来商品住宅供应结构或将发生改变,纯商品房供应或将有所增加。随着这部分纯商品住宅的逐步入市,房价或将出现小幅波动,但在稳房价基调下,预计价格涨幅仍将运行在可控范围内。”

每日经济新闻



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